二手房土地使用年限和房齡都會(huì)影響房貸年限，如果房齡超過10年，部分銀行還拒絕辦理貸款，而這樣的二手房已經(jīng)占到我市在售二手房的兩成以上。
忽視土地使用年限，每月多還700塊
接近兩個(gè)月的看房、選房，江北的余女士和家人最終選中了北濱路的一套二手房。這套房無論是戶型朝向、小區(qū)環(huán)境、配套設(shè)施都讓余女士很滿意，最讓余女士滿意的是，在國家出臺(tái)“滿2年免繳營業(yè)稅”政策之前，中介告訴她，這套房子建造時(shí)間是2008年，已經(jīng)滿了5年，無需繳營業(yè)稅。
雙方最終敲定了房屋價(jià)格上限94萬元。中介告訴余女士，經(jīng)過爭取，銀行在對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后，給出了最高貸款金額為63萬元，貸款30年應(yīng)該沒有問題。
但余女士沒想到的是，準(zhǔn)備好申請(qǐng)材料，跟著中介到銀行時(shí)，銀行卻拒絕給予30年的房貸。
“根據(jù)房產(chǎn)證上，你們房屋的土地使用年限只剩38年，所以，最高只能貸23年。”匯豐銀行重慶某支行房貸銷售主任蔣小姐說。
房貸年限驟然縮短7年?！霸久總€(gè)月只要還3800元，現(xiàn)在每個(gè)月要4500元左右。” 余女士說，這跨度太大，但當(dāng)時(shí)已騎虎難下，只得硬著頭皮簽了字。
土地使用年限和房齡千萬別搞混了
余女士納悶的是，中介說了，房屋修建時(shí)間為2008年，那么按50年的土地使用年限計(jì)算，也還有43年時(shí)間，怎么算下來只剩38年了呢?
對(duì)此，中原地產(chǎn)的朱先生解釋說，房屋使用年限是從開發(fā)商拿地時(shí)開始算起，而我們常說的房齡，則是從房屋竣工驗(yàn)收合格交付使用之日起計(jì)算，“至于使用年限為何縮水，這可能是因?yàn)殚_發(fā)商從拿地到修建再到交房需要一個(gè)漫長的過程，大概七八年之久?！?/p>
“從頭到尾，中介對(duì)房屋的介紹只提了兩個(gè)數(shù)字，一是滿了5年，二是建造時(shí)間是2008年，沒想到是這么個(gè)結(jié)果，有種被欺騙的感覺。”余女士對(duì)中介未盡到的告知責(zé)任非常不滿。
你的年齡，房齡，使用年限
這些都可能影響貸款年限
那么，除了土地使用年限外，還有哪些因素會(huì)影響貸款年限的長短?
記者對(duì)我市12家銀行進(jìn)行調(diào)查發(fā)現(xiàn)，基于對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的容忍程度不同，不同銀行對(duì)二手房的房貸年限有不同的計(jì)算方式。
購房人年齡最關(guān)鍵
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不管是二手房還是新房，只要涉及房屋貸款，就與購房人年齡有關(guān)。
其中，有5家銀行要求貸款年限+貸款人年齡小于70。
而中國建設(shè)銀行規(guī)定得最為詳細(xì)，如果購房者是男性，那么，貸款年限+貸款人年齡要小于65，而如果是女性，那么貸款年限+貸款人年齡要小于60。
使用年限有的不看房產(chǎn)證
在調(diào)查的12家銀行中，2家銀行不做二手房的房貸業(yè)務(wù)。
其中，包括農(nóng)行、工行、交行、匯豐銀行的4家貸款年限與土地使用年限掛鉤，算法也不盡相同。
例如，交行只要求貸款年限小于土地使用年限就好，但是，上述余女士使用的匯豐銀行要求的最高貸款年限=土地使用到期日期-(本年年份+15)。而這個(gè)15，據(jù)介紹，是公司規(guī)定的“風(fēng)險(xiǎn)日期”。
所以，余女士的房貸年限就變成2053年-(2015年+15)=23年。
值得注意的是，有三家銀行依據(jù)的土地使用年限是房產(chǎn)證上寫的使用年限，但是，農(nóng)行除外。
農(nóng)行重慶分行人士說，超過35年的才能辦理最高30年的貸款，但二手房房屋的土地使用年限到底剩多少，房產(chǎn)證上寫的還不算，必須通過銀行指定的評(píng)估公司對(duì)房子的剩余使用年限進(jìn)行評(píng)估。
房齡也有影響
記者調(diào)查中，中國銀行和中信銀行對(duì)房齡提出了要求。二手房房齡在10年以上，要么不受理，要么受限制。
“二手房房齡在10年以上，還要滿足貸款年限+房齡
對(duì)于不同銀行給出的二手房房貸政策，除了考慮二手房貸款風(fēng)險(xiǎn)外，新中地產(chǎn)負(fù)責(zé)人何偉堅(jiān)透露，銀行確實(shí)更愿意做新房的按揭?！靶卤P都有開發(fā)商的擔(dān)保，但是二手房沒有擔(dān)保，全憑業(yè)主的信用和經(jīng)濟(jì)條件，所以銀行對(duì)于二手房設(shè)置的條件相對(duì)較多。”
中介不主動(dòng)提土地使用年限
超兩成二手房房齡達(dá)10年
隨著一系列利好樓市的政策，我市二手房市場(chǎng)逐漸活躍起來，根據(jù)重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年5月，我市成交的二手房住宅達(dá)6549套。
房產(chǎn)證才能看土地使用年限
記者來到余女士所購買小區(qū)周邊的幾家中介進(jìn)行了暗訪。如余女士所說，中介對(duì)房屋的介紹一般只有房齡，即房屋修建了幾年，是否達(dá)到國家免繳營業(yè)稅的年限。
在記者明確詢問關(guān)于小區(qū)土地使用年限相關(guān)問題后，中介才支支吾吾透露出一些信息。
中原地產(chǎn)的朱先生說，至今還沒有遇到過關(guān)心房屋土地使用年限的客戶。這一說法也得到另一中介的證實(shí)。
“市民前來購房時(shí)大多看戶型、地段、樓層、朝向等，不太關(guān)注土地的使用年限，我們也不會(huì)主動(dòng)詢問對(duì)方是否有此類要求?！睗M城房產(chǎn)王經(jīng)理說。
那么，在中介不主動(dòng)介紹的情況下，市民能否知道土地使用年限呢?記者登錄幾家大型二手房銷售網(wǎng)站發(fā)現(xiàn)，所有在售二手房只披露了建造時(shí)間，沒有提及土地使用年限，而只有在最終達(dá)成購買意向后，買方才能和業(yè)主碰面，才能看到房產(chǎn)證上的土地使用年限。
房齡太大時(shí)，多問幾家銀行
我市二手房的房齡又如何呢?昨日，記者登上一家大型的中介官網(wǎng)，隨便輸入二手房，就找到61264條二手房普通住宅房源，其中，房齡在2年以內(nèi)的有20785條，占總數(shù)33.9%;3-5年13549條，占總數(shù)22.1%;6-10年的13363條，占總數(shù)21.8%;10年以上的13566條，占總數(shù)的22.1%。
記者還登錄了百度樂居、趕集網(wǎng)等大型二手房銷售網(wǎng)站，在他們提供的重慶房源中，房齡在10年以上的二手房所占比例分別為21.9%和26.8%。
即是說，我市在售二手房中，有超過兩成二手房的房齡大于10年。
