根據(jù)土地增值稅條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土增稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)按規(guī)定繳納土增稅；以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括取得的全部價(jià)款及相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益為收入；以取得房屋的成本和在銷售過程中繳納的稅金為扣除額；以收入減去扣除額后，采用四級超額累進(jìn)稅率，增值額乘以對應(yīng)稅率減除扣除項(xiàng)目乘以速算扣除率的差額為應(yīng)納稅額。
結(jié)合實(shí)務(wù)中納稅人獲取房屋方式的一般渠道，本文所謂“改前房”僅指納稅人在2016年4月30日以前通過購買取得的房屋。另外考慮到增值稅跟土增稅相結(jié)合業(yè)務(wù)的多樣性和復(fù)雜性，下文刻意的設(shè)定了納稅主體為一般納稅人，交易金額為含稅價(jià)，增值稅計(jì)稅方式為簡易征收。
例： A公司是原營業(yè)稅納稅人，營改增后為一般納稅人，其機(jī)構(gòu)所在地在青海省西寧市，A公司于2013年2月1日從B公司購買房產(chǎn)一處（坐落地位于西寧市），取得了相關(guān)發(fā)票；成交價(jià)1000萬元、繳納契稅1000*5%=30萬元，并辦理了過戶手續(xù)。
營改增前A公司銷售此房屋土增稅處理：
假設(shè)A公司于2016年3月1日以1500萬元將此處房產(chǎn)銷售給C公司并開具了發(fā)票：
應(yīng)繳營業(yè)稅=（1500-1000）*5%=25萬元；
城市維護(hù)建設(shè)稅=25*7%=1.75萬元；
教育費(fèi)附加=25*3%=0.75萬元；
印花稅=1500*0.0005=0.75萬元；
土增稅處理：
收入額=1500萬元；
扣除額=1000（1+3*5%）+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25萬元；
注意上式第一項(xiàng)：根據(jù)財(cái)稅[2006]21號第二條、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物能提供購房發(fā)票的，經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn)，購房原始成本金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。每年指以12個(gè)月為1年，超1年不滿12個(gè)月但超6個(gè)月可視為1年。契稅（有完稅憑證）也可扣除（但不得作為加計(jì)扣除基數(shù)）。
增值率=（1500-1208.25）/1208.25=24.12%；
應(yīng)納土增稅=291.75*30%-1208.25*0=87.53萬元
營改增后A公司銷售此房屋土增稅處理：
財(cái)稅【2016】36號附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”第一條第八款、國家稅務(wù)總局公告2016年第14號 “國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告”第三條、一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。財(cái)稅【2016】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法”第三十五條、簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷售額：
銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）
假設(shè)A公司于2016年5月10日以1500萬元含稅價(jià)將此處房產(chǎn)銷售給C公司，選擇了按簡易征收繳納增值稅并開具了發(fā)票。
取得房屋時(shí)的契稅如前文所述
銷售房屋時(shí)：
應(yīng)納增值稅=（1500-1000）/（1+5%）*5%=23.81萬元。
城市維護(hù)建設(shè)稅=23.81*7%=1.67萬元；
教育費(fèi)附加=23.81*3%=0.71萬元；
印花稅=1500*0.0005=0.75萬元；
土增稅處理：
收入新規(guī)定：財(cái)政部國家稅務(wù)總局稅[2016]43號《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》第三條、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。財(cái)稅【2016】36號附件1“營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法”第三十五條、簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。因此，在上述計(jì)算中，A公司按簡易征收計(jì)算的增值稅是A公司的應(yīng)納增值稅稅額，應(yīng)將其從收入中減除后作為土增收入額。實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加作為扣除額，并入到土增稅扣除項(xiàng)目中。
收入額=1500-23.81=1476.19萬元；
扣除額=1000（1+3*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1183.13萬元；
增值率=（1476.19-1183.13）/1183.13=24.77%；
應(yīng)納土增稅=293.06*30%-1183.13*0=87.92萬元
假設(shè)A公司于9月份銷售，根據(jù)前文所述規(guī)定可知
扣除額=1000（1+4*5%）+30+1.67+0.71+0.75=1233.13萬元；
增值率=（1476.19-1233.13）/1233.13=19.71%；
應(yīng)納土增稅=243.06*30%-1233.13*0=72.92萬元
綜上可知，對于“改前房”在營改增過渡期內(nèi)納稅人如果選擇按簡易征收，在同樣的交易條件下增值稅的稅負(fù)相比原營業(yè)稅輕了許多，如果了解土增稅加計(jì)扣除規(guī)定，單純從土增稅務(wù)處理考慮相應(yīng)的推遲交易時(shí)間，也會在土增稅上合理省下一筆稅款；另外土地增值稅作為A公司的一項(xiàng)合理支出在企業(yè)所得稅中也可以扣除，A公司可結(jié)合自身總體情況從整體上也可以進(jìn)行相應(yīng)的籌劃。
單位：青海省海西州格爾木市地稅局
