問：減免物管費是否需要納稅？預(yù)交1年物管費送一桶菜籽油，怎么納稅？
SC國稅答復(fù)：減免物管費，應(yīng)視同銷售，仍需繳稅。預(yù)交物管費送油，屬于視同銷售，且屬于混合銷售，適用于物管費的稅率。但若是單獨銷售油，則屬于兼營。
對此答復(fù)，筆者認為：
——減免物管費。包含兩個意思，一是減，二是免。
如果是減，也就是降低，如原定一年收取2400元物管費，現(xiàn)在打個折減少一點，實際收取1800元，發(fā)票開具的物管服務(wù)費也是1800元。那么這種方式與銷售商品的價格折讓有何區(qū)別？納稅人采取折扣方式銷售服務(wù)，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，不應(yīng)按折扣后的銷售額征收增值稅嗎？
至于免收物管費，如果是在簽訂物管協(xié)議后，已經(jīng)開始實施對業(yè)主的物業(yè)進行管理，再免收的物管費，按照財稅〔2016〕36號文件的相關(guān)規(guī)定，對于物業(yè)公司“向業(yè)主無償提供物管服務(wù)”，不屬于“以公益活動為目的或者以社會公眾為對象”，應(yīng)當視同銷售，以同類物管收費標準為計稅依據(jù)征收增值稅。
——預(yù)交物管費送食用油。這種行為，與賓館酒店為住宿的客人無償贈送的飲料和早餐，應(yīng)當是一樣的性質(zhì)，不能按兼營和視同銷售征稅吧。
賓館酒店為住宿的客人無償贈送的飲料和早餐不單獨征稅，物業(yè)管理公司對于一次性預(yù)交一定時間的物管費的主業(yè)，送一桶食用油（或其他物品），實際也是一種價格折讓性質(zhì)的有償贈送，也是一種營銷模式，業(yè)主也已統(tǒng)一支付對價（物管費），不應(yīng)列為視同銷售范圍，不需另外組價征收，按物業(yè)管理公司實際收取的價款，依適用稅率計算繳納增值稅。
問1：物業(yè)管理公司提供公共區(qū)域的維修和為住戶提供維修，按什么項目征稅？
GZ國稅答復(fù)：對公共區(qū)域的維修屬于物業(yè)管理服務(wù)，為住戶提供維修屬于修理修配服務(wù)。
問2：物業(yè)公司提供物業(yè)管理服務(wù)同時也向業(yè)主提供其他服務(wù)，如向業(yè)主提供車位租賃、日常生活物品銷售、入戶維修服務(wù)等業(yè)務(wù)，是否可認定為混合銷售，按照銷售服務(wù)征稅。
XM國稅：上述行為屬于兼營行為，不屬于混合銷售，企業(yè)應(yīng)分別核算銷售應(yīng)稅服務(wù)、貨物、勞務(wù)的銷售額。提供車位租賃，按照出租不動產(chǎn)征稅；銷售生活用品按照銷售貨物征稅；提供維修服務(wù)的，按照加工修理修配勞務(wù)征稅。
對此答復(fù)，筆者認為：
——為住戶提供維修屬于修理修配服務(wù)；提供維修服務(wù)的，按照加工修理修配勞務(wù)征稅。
修理修配，是指對有形動產(chǎn)（貨物）而言?！对鲋刀悤盒袟l例實施細則》第二條第三款明確規(guī)定：“修理修配，是指受托對損傷和喪失功能的貨物進行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù)”。提供修理修配勞務(wù)屬于原增值稅的“銷售勞務(wù)”，應(yīng)按17%征收增值稅。
修繕，是對不動產(chǎn)的修復(fù)而言。財稅〔2016〕36號文件中的《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》明確規(guī)定：修繕，是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修補、加固、養(yǎng)護、改善、使之恢復(fù)原來的使用價值或者延長其使用期限的工程作業(yè)。屬于營改增的“建筑業(yè)服務(wù)”稅目下的子稅目，適用11%的稅率征收增值稅。
如電梯，在銷售時，是屬于貨物，但是當電梯按照在不動產(chǎn)一起后，就是構(gòu)成不動產(chǎn)實體的設(shè)備，納稅人提供電梯保養(yǎng)服務(wù)屬于建筑服務(wù)中的修繕服務(wù)。
而從前述答復(fù)的措辭，我們也可看到，“對公共區(qū)域的維修屬于物業(yè)管理服務(wù)，為住戶提供維修屬于修理修配服務(wù)”，很明顯，維修的標的物是固定的設(shè)施之類的。那么，簡單的說“為住戶提供維修屬于修理修配服務(wù)（征稅）”；“提供維修服務(wù)的，按照加工修理修配勞務(wù)征稅”是否妥當呢？
當然，如果是業(yè)主家里的冰箱、彩電等壞了，請物業(yè)維修冰箱、彩電，那按修理修配征稅沒錯，但是，全國有幾家物業(yè)公司兼營修理彩電、冰箱的呢？
那么，小區(qū)業(yè)主家里的水龍頭、水管、整體廚具、衛(wèi)生間設(shè)施、燈具線路、鑲嵌式櫥柜等設(shè)施（管線）以及墻壁、屋頂滲水等需要維修時，請物業(yè)管理公司去維修，這應(yīng)當和對電梯的維修是一樣的性質(zhì)吧，也應(yīng)當按修繕適用11%的稅率征稅吧。
