其中,對于代收水電費,到底應(yīng)作為轉(zhuǎn)售行為,還是代收行為,國稅總局目前沒有明確的規(guī)定,很多地方國稅局按照自己的理解來確定是否要求物業(yè)公司交稅。比如北京和福州國稅明確不加價的水電代收屬于代理行為,不征稅。但也有很多地方提出物業(yè)公司先墊資了,所以應(yīng)作為轉(zhuǎn)售行為,需要交增值稅。自來水公司按照簡易征收,3%的征收率,發(fā)改委要求物業(yè)公司不得加價,同時國稅又要求物業(yè)公司作為轉(zhuǎn)售,交13%的增值稅,導(dǎo)致物業(yè)公司稅負增加10%的稅率差,即物業(yè)公司代收水費稅負凈增加10%。
目前水電公司更是出臺了絕招,物業(yè)公司代交的居民用水電費不向物業(yè)公司開專票,只開普票,他們的理由竟是居民用水電是個人消費,不得向個人開具專用發(fā)票,他們財務(wù)部門的邏輯我們且先不評價,但就這件事也就意味著他們心里也清楚這僅僅是一種代收行為,如果說國稅局非要物業(yè)公司做轉(zhuǎn)售,物業(yè)公司代收居民水電費又沒有進項稅票,將含冤承擔(dān)13%和17%的稅負,這部分金額還相當?shù)拇蟆?
物業(yè)公司的公共區(qū)域能耗費需要進入成本,需要專票,但無法取得水電公司專票。因小區(qū)水電總表開戶是開發(fā)商在建設(shè)小區(qū)時所為,故水電表戶頭為開發(fā)商名字,盡管小區(qū)交付后是物業(yè)公司向水電公司付款,但水電公司仗著自己的壟斷地位,開具發(fā)票只開具開發(fā)商名字,致使物業(yè)公司無法抵扣進項稅額。
這種情況在全國是一種普遍現(xiàn)象,現(xiàn)在全國的物業(yè)公司都很憤怒,但又沒有辦法。實際上,水電公司不將發(fā)票開具給付款方,是違背發(fā)票管理辦法的,但國稅局給他們打招呼他們也不聽,現(xiàn)在只有寄希望總局能對此進行強制要求。
下面我們就將了解到的有關(guān)信息為大家展示。
中國政府網(wǎng)官方公眾號
北京市國稅局
北京市國稅局貨物和勞務(wù)稅處的相關(guān)負責(zé)人表示,物業(yè)公司如果僅是代收水費,并未從中向居民加價,應(yīng)被視為代理行為,過去按政策不繳納營業(yè)稅,“營改增”后同樣不征收增值稅。
福州市國稅局
福州市國稅局明確表示,物業(yè)公司如果只是原價代收水電去按政策不繳納營業(yè)稅,營改增后同樣不征收增值稅。如果物業(yè)公司是加價收取水電費,則不再視為代收代付 行為,而是銷售行為,按規(guī)定應(yīng)該對其增值額繳納增值稅。
為北京市國稅局和福州市國稅局點贊,他們考慮到了物業(yè)代收水電的實際場景問題。北京市和福州市對于代收水電不征稅的原因是當?shù)匚飿I(yè)公司對水電進行加價,將稅金加入到水電費中,而這是發(fā)改委和物價局所不同意的,由于物價部門的介入,國稅局意識到不能簡單的將物業(yè)公司代收水電費列為轉(zhuǎn)售行為,從而答復(fù)了代收水電費屬于經(jīng)紀代理行為,不征稅。
四川省國稅局
未出臺具體的政策,成都市各區(qū)的國稅局也沒有統(tǒng)一的說法。但四川省國稅局官方公眾號全文轉(zhuǎn)發(fā)了《中國政府網(wǎng)》公眾號的文章。
同時,成都市各物業(yè)企業(yè)均反映了關(guān)于水電代收存在的問題,省國稅回復(fù)將向總局反映,并稱總局應(yīng)該會盡快出臺政策。
【為四川省國稅點贊,雖然四川省國稅沒有明確的政策支持,但他們考慮到了物業(yè)公司存在的難處,提出了等國稅明確通知,而不是粗暴的解讀為轉(zhuǎn)售】
而下面各省市國稅局的解讀,則是未考慮行業(yè)特殊性和老百姓民生問題,機械的搬出了增值稅有關(guān)規(guī)定,認為物業(yè)公司代收水電費需要交納增值稅,但卻未考慮國家對于水電征收不得加價的問題,讓物業(yè)公司免費義務(wù)勞動后還要自行承擔(dān)稅收。
廣州市國稅局
問:營改增后,物業(yè)公司代收業(yè)主水、電費、煤氣的收入該如何處理?
答:根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1第三十七(二)規(guī)定“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項”的,可不計算增值稅銷售額。若水電煤氣公司的水電煤氣費發(fā)票不是直接開給業(yè)主,不符合上述規(guī)定,則物業(yè)公司按轉(zhuǎn)售水電煤氣處理。
南寧市國稅局
物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費等繳納營業(yè)稅時實行差額征稅,開具普通發(fā)票,而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。在沒有新的政策出臺之前,暫按以下規(guī)定執(zhí)行:
一、如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)以自己名義為客戶開具發(fā)票,屬于轉(zhuǎn)售行為,應(yīng)該按規(guī)定繳納增值稅。
二、如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收水電費等,在沒有新政策明確之前,可暫時按代購業(yè)務(wù)的原則掌握,同時具備以下條件的,暫不征收增值稅:
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不墊付資金;【這一點,試問在水電老虎面前哪一家物業(yè)公司能做到不墊付資金?】
(二)自來水公司、電力公司等(簡稱“銷貨方”),將發(fā)票開具給客戶,并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款,并另外收取手續(xù)費。
三、物業(yè)公司收取的代收手續(xù)費收入按“代理服務(wù)”征收增值稅。
天津市開發(fā)區(qū)國稅局
物業(yè)公司收取水電費,按以下情況區(qū)分對待:
(一)物業(yè)管理公司銷售水、電行為
供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷售給物業(yè)管理公司,統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費,并向物業(yè)管理公司開具貨物銷售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷售水、電并收取價款的行為,屬于物業(yè)管理公司銷售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷售水、電行為的,應(yīng)當核定相應(yīng)稅目稅率并按銷售貨物計算繳納增值稅。
(二)物業(yè)管理公司代收水、電行為
物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費,同時具備以下條件的,暫不征收增值稅:
1、持有相關(guān)代收協(xié)議;
2、物業(yè)公司不墊付資金;
3、代收水、電費時,將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶;
4、物業(yè)管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款,并另外收取手續(xù)費(手續(xù)費部分按照經(jīng)紀代理服務(wù)計算繳納增值稅)。
山東省國稅局
關(guān)于物業(yè)公司代收水電費、暖氣費問題
物業(yè)公司代收水電費、暖氣費,繳納營業(yè)稅時實行差額征稅,開具代開普通發(fā)票,而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策。對此問題,國家稅務(wù)總局正在研究解決。在新的政策出臺之前,可暫按以下情況區(qū)分對待:
1、如果物業(yè)公司以自己名義為客戶開具發(fā)票,屬于轉(zhuǎn)售行為,應(yīng)該按發(fā)票金額繳納增值稅;
2、如果物業(yè)公司代收水電費、暖氣費等,在總局明確之前,可暫按代購業(yè)務(wù)的原則掌握,同時具備以下條件的,暫不征收增值稅:
(1)物業(yè)公司不墊付資金;
(2)自來水公司、電力公司、供熱公司等(簡稱銷貨方),將發(fā)票開具給客戶,并由物業(yè)公司將該項發(fā)票轉(zhuǎn)交給客戶;
(3)物業(yè)公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款,并另外收取手續(xù)費。
相關(guān)話題——物業(yè)水電費問題,真這么難解決? <鄭大世>
海南省國稅局
關(guān)于物業(yè)管理公司收取水電費問題
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則、《海南省國家稅務(wù)局關(guān)于物業(yè)管理公司銷售水、電增值稅有關(guān)問題的公告》(海南省國家稅務(wù)局公告2013年8號)等有關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司收取水電費,按以下情況區(qū)分對待:
(一)物業(yè)管理公司銷售水、電行為
供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷售給物業(yè)管理公司,統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費,并向物業(yè)管理公司開具貨物銷售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷售水、電并收取價款的行為,屬于物業(yè)管理公司銷售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷售水、電行為的,應(yīng)向當?shù)刂鞴車悪C關(guān)領(lǐng)取貨物銷售發(fā)票開具給用戶,并按銷售貨物計算繳納增值稅。
(二)物業(yè)管理公司代收水、電行為
物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費,同時具備以下條件的,暫不征收增值稅:
1、持有相關(guān)代收協(xié)議;
2、物業(yè)公司不墊付資金;
3、代收水、電費時,將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶
4、物業(yè)管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款,并另外收取手續(xù)費(手續(xù)費部分按照經(jīng)紀代理服務(wù)計算繳納增值稅)
河南省國稅局
問題三 物業(yè)公司代收水電費、暖氣費,繳納營業(yè)稅時實行差額征稅,開具代開普通發(fā)票,而營改增試點政策中并未延續(xù)差額征稅政策,如何掌握?
答復(fù):根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》及其實施細則有關(guān)規(guī)定,物業(yè)公司收取水電費,可視以下兩種情況處理:
一是物業(yè)管理公司銷售水、電行為。供水、供電公司統(tǒng)一將水、電銷售給物業(yè)管理公司,統(tǒng)一向物業(yè)管理公司結(jié)算收取水、電費,并向物業(yè)管理公司開具貨物銷售發(fā)票。再由物業(yè)管理公司向住戶銷售水、電并收取價款的行為,屬于物業(yè)管理公司銷售水、電行為。物業(yè)管理公司發(fā)生上述銷售水、電行為的,應(yīng)向當?shù)刂鞴車悪C關(guān)領(lǐng)取貨物銷售發(fā)票開具給用戶,并按銷售貨物計算繳納增值稅。
二是物業(yè)管理公司代收水、電費行為。物業(yè)管理公司受供水、供電公司委托代收水、電費,同時具備以下條件的,暫不征收增值稅:1、持有相關(guān)代收協(xié)議;2、物業(yè)公司不墊付資金;3、代收水、電費時,將供水、供電公司開具給用戶的貨物銷售發(fā)票轉(zhuǎn)交給用戶;4、物業(yè)管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款。如果物業(yè)管理公司按銷貨方實際收取的銷售額和增值稅額與客戶結(jié)算貨款的同時,另外收取手續(xù)費,那么手續(xù)費部分按照經(jīng)紀代理服務(wù)計算繳納增值稅。
青島市國稅局
8、物業(yè)公司代自來水公司、供電局收取的水電費開具什么發(fā)票?公司代收后上交后自來水公司、供電局開具什么發(fā)票?
答:物業(yè)公司代收的水電費,應(yīng)按銷售貨物,適用稅率開具增值稅發(fā)票。自來水公司、供電局給物業(yè)公司可以開具增值稅專用發(fā)票。