關(guān)鍵一：鼓勵個人買房子、當房東！
《意見》當中明確“支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房”。
自上世紀90年代，中國開始在城市里全面啟動房地產(chǎn)行業(yè)。在相當長的時間里，政府的政策都是鼓勵自主和改善型需求，抑制投資性、投機性需求?，F(xiàn)在大力發(fā)展租賃市場，房子從哪里來？肯定是先買后租，而且要買很多套才行。這標志著中國的房地產(chǎn)政策調(diào)控思路發(fā)生了重大變化！
建立住房租賃市場的核心就是要鼓勵大量的房產(chǎn)投資者在滿足自住的前提下，用富余資金購買庫存商品房作為租賃市場的房租提供，這樣既有效消化了庫存商品房，活躍了經(jīng)濟，又能幫助暫時無法解決住房問題的人群從租房開始向擁有房產(chǎn)去過渡。
關(guān)鍵二：鼓勵房企開展租賃業(yè)務(wù)，利好大城市樓市
《意見》明確指出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
這一政策其實在近期的上海土地拍賣中已經(jīng)有所體現(xiàn)，上個月上海浦東新區(qū)周浦以及寶山顧村拍出的兩個地王，在地塊出讓要求中，都明確規(guī)定房企要自持不低于15%的住宅物業(yè)，年限為70年。地王的產(chǎn)生和這個自持政策是否有一定關(guān)系呢？目前還不得而知。
但是，住房租賃業(yè)能發(fā)展起來的，一定是人口有顯著增量的大城市。這對于這些地方的樓市來說，是一個較大的政策利好。
關(guān)鍵三：允許“商”改“住”，水電氣價格按居民標準收！去庫存大招！
《意見》提出，允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行。
“在支持租賃住房建設(shè)項目中，最大亮點在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房”，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中新網(wǎng)記者表示，“這既是“去庫存”的需要；同時也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個重要渠道。另外后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面，將面臨一個較好的政策空間?！?
關(guān)鍵四：允許“房中房”了？
《意見》同時允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
知名財經(jīng)媒體人劉曉博，以前大城市對“房中房”現(xiàn)象有諸多限制，這次出臺的文件，顯然有所突破，但給予了一些限制措施。整體而言，對租戶和房東都是利好。
關(guān)鍵五：給予稅收優(yōu)惠
《意見》指出，“對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。
對個人出租住房的，由按照5%的征收率減至按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。（最新有消息稱，這個稅改革方案已轉(zhuǎn)呈全國人大常委會，但具體審議安排，還有待明年。）
對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅?！?
劉曉博認為，國家鼓勵個人和企業(yè)當房東，同時鼓勵潛在的購房者先租房子。這次推出的稅收力度應(yīng)該說是比較大的。
關(guān)鍵六：租房給補貼！讓大家“有錢可租”
“有房可租”的問題解決后，對于有租房需求的人群來說，接下來就要考慮是否“有錢可租”了。
為了發(fā)展房屋租賃市場，本次公布的政策明確指出，要推進公租房貨幣化，鼓勵政府保障對象通過市場去租房，對他們給予一定的補貼。也就是說，你租房，政府會給你補貼錢。
此外，新政策明確還要把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，這4類中符合條件的人納入到公租房保障范圍。
關(guān)鍵七：合同期限內(nèi)房東不得單方面提高租金
有過租房經(jīng)歷的人而言，一些人曾被房東的臨時漲價、突然停租等個人行為所困擾。
對此，《意見》明確了租賃各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金。
承租人應(yīng)當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。
“（限制）房東隨意漲價的做法后續(xù)還需要強化”，嚴躍進認為，尤其是近期滬、深兩地收緊購房政策后，租賃市場價格出現(xiàn)了上漲，未來有必要進一步強化價格管控。
應(yīng)該注意的是，在房價居高不下前提下大規(guī)模鼓勵發(fā)展房屋租賃市場，有可能導(dǎo)致房屋資源的壟斷，促成集中提價。
總結(jié)
總的來說，這份文件對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，是一個重要利好，有助于去庫存。對于擁有多套住房的個人來說，也是利好。假如你有足夠的資金，注冊成立一家私營的房屋租賃企業(yè)，你可以通過自己的公司購買多套房屋進行出租，或者在北上深租下一些房子，改造成小隔間，你也可以賺錢了。
只是不管是不是利好，不管是北京、上海還是深圳、廣州，該租房的還是得租房，該買房的還是得買房。只有當持有房子不再成為我們成家立業(yè)的必要條件時，這一觀念才能漸漸得以扭轉(zhuǎn)。（本觀點僅供參考，不構(gòu)成投資建議）（中金在線綜合中國政府網(wǎng)、央視新聞、央視財經(jīng)、中國新聞網(wǎng)、天天說錢(ID:liuxb0929）
國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見
國辦發(fā)〔2016〕39號
各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu)：
實行購租并舉，培育和發(fā)展住房租賃市場，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來，我國住房租賃市場不斷發(fā)展，對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程等發(fā)揮了重要作用，但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場，經(jīng)國務(wù)院同意，現(xiàn)提出以下意見。
一、總體要求
（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神，認真落實國務(wù)院決策部署，按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費，促進住房租賃市場健康發(fā)展。
（二）發(fā)展目標。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系，基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。
二、培育市場供應(yīng)主體
（三）發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用，調(diào)動企業(yè)積極性，通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平，形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局，滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2015〕85號）有關(guān)規(guī)定，住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。
（四）鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍，利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù)；鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房；引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
（五）規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)。充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量，不斷提升從業(yè)人員素質(zhì)，促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。
（六）支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。
三、鼓勵住房租賃消費
（七）完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。
（八）明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù)，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應(yīng)當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。
四、完善公共租賃住房
（九）推進公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。
（十）提高公租房運營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作（PPP）模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準入條件的，應(yīng)納入公租房保障范圍。
五、支持租賃住房建設(shè)
（十一）鼓勵新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素，將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模，并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排，引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置，有序開展租賃住房建設(shè)。
（十二）允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
六、加大政策支持力度
（十三）給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅；對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。
（十四）提供金融支持。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點。
（十五）完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。
七、加強住房租賃監(jiān)管
（十六）健全法規(guī)制度。完善住房租賃法律法規(guī)，明確當事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約，落實住房租賃合同登記備案制度。
（十七）落實地方責(zé)任。省級人民政府要加強本地區(qū)住房租賃市場管理，加強工作指導(dǎo)，研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責(zé)，要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺，推進部門間信息共享。
（十八）加強行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要會同有關(guān)部門加強住房租賃市場監(jiān)管，完善住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度，全面建立相關(guān)市場主體信用記錄，納入全國信用信息共享平臺，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。
各地區(qū)、各有關(guān)部門要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，健全工作機制，做好宣傳引導(dǎo)，營造良好環(huán)境。各地區(qū)要根據(jù)本意見，研究制定具體實施辦法，落實工作責(zé)任，確保各項工作有序推進。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門對本意見落實情況進行督促檢查。
