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樓市新政來了!無論你買沒買房,都必須好好看看?。ǜ轿募模?/h1>
      

 

關(guān)鍵一:鼓勵個人買房子、當房東!


《意見》當中明確“支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策,鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為,支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房”。


自上世紀90年代,中國開始在城市里全面啟動房地產(chǎn)行業(yè)。在相當長的時間里,政府的政策都是鼓勵自主和改善型需求,抑制投資性、投機性需求?,F(xiàn)在大力發(fā)展租賃市場,房子從哪里來?肯定是先買后租,而且要買很多套才行。這標志著中國的房地產(chǎn)政策調(diào)控思路發(fā)生了重大變化!


建立住房租賃市場的核心就是要鼓勵大量的房產(chǎn)投資者在滿足自住的前提下,用富余資金購買庫存商品房作為租賃市場的房租提供,這樣既有效消化了庫存商品房,活躍了經(jīng)濟,又能幫助暫時無法解決住房問題的人群從租房開始向擁有房產(chǎn)去過渡。


關(guān)鍵二:鼓勵房企開展租賃業(yè)務(wù),利好大城市樓市


《意見》明確指出,鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù);鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房;引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。


這一政策其實在近期的上海土地拍賣中已經(jīng)有所體現(xiàn),上個月上海浦東新區(qū)周浦以及寶山顧村拍出的兩個地王,在地塊出讓要求中,都明確規(guī)定房企要自持不低于15%的住宅物業(yè),年限為70年。地王的產(chǎn)生和這個自持政策是否有一定關(guān)系呢?目前還不得而知。


但是,住房租賃業(yè)能發(fā)展起來的,一定是人口有顯著增量的大城市。這對于這些地方的樓市來說,是一個較大的政策利好。


關(guān)鍵三:允許“商”改“住”,水電氣價格按居民標準收!去庫存大招!


《意見》提出,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行。


“在支持租賃住房建設(shè)項目中,最大亮點在于允許商業(yè)用房改建為租賃住房”,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進向中新網(wǎng)記者表示,“這既是“去庫存”的需要;同時也是讓相關(guān)投資商和房企盤活存量資產(chǎn)的一個重要渠道。另外后續(xù)部分商業(yè)用房的土地轉(zhuǎn)變性質(zhì)等方面,將面臨一個較好的政策空間?!?


關(guān)鍵四:允許“房中房”了?


《意見》同時允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租,改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施,必須確保消防設(shè)施完好有效。


知名財經(jīng)媒體人劉曉博,以前大城市對“房中房”現(xiàn)象有諸多限制,這次出臺的文件,顯然有所突破,但給予了一些限制措施。整體而言,對租戶和房東都是利好。


關(guān)鍵五:給予稅收優(yōu)惠


《意見》指出,“對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人,給予稅收優(yōu)惠政策支持。


對個人出租住房的,由按照5%的征收率減至按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結(jié)合個人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。(最新有消息稱,這個稅改革方案已轉(zhuǎn)呈全國人大常委會,但具體審議安排,還有待明年。)


對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù),適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn),允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅?!?


劉曉博認為,國家鼓勵個人和企業(yè)當房東,同時鼓勵潛在的購房者先租房子。這次推出的稅收力度應(yīng)該說是比較大的。


關(guān)鍵六:租房給補貼!讓大家“有錢可租”


“有房可租”的問題解決后,對于有租房需求的人群來說,接下來就要考慮是否“有錢可租”了。


為了發(fā)展房屋租賃市場,本次公布的政策明確指出,要推進公租房貨幣化,鼓勵政府保障對象通過市場去租房,對他們給予一定的補貼。也就是說,你租房,政府會給你補貼錢。


此外,新政策明確還要把在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員,這4類中符合條件的人納入到公租房保障范圍。

 

關(guān)鍵七:合同期限內(nèi)房東不得單方面提高租金


有過租房經(jīng)歷的人而言,一些人曾被房東的臨時漲價、突然停租等個人行為所困擾。


對此,《意見》明確了租賃各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù),保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi),出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金。


承租人應(yīng)當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施,并按時繳納租金。


“(限制)房東隨意漲價的做法后續(xù)還需要強化”,嚴躍進認為,尤其是近期滬、深兩地收緊購房政策后,租賃市場價格出現(xiàn)了上漲,未來有必要進一步強化價格管控。


應(yīng)該注意的是,在房價居高不下前提下大規(guī)模鼓勵發(fā)展房屋租賃市場,有可能導(dǎo)致房屋資源的壟斷,促成集中提價。


總結(jié)


總的來說,這份文件對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,是一個重要利好,有助于去庫存。對于擁有多套住房的個人來說,也是利好。假如你有足夠的資金,注冊成立一家私營的房屋租賃企業(yè),你可以通過自己的公司購買多套房屋進行出租,或者在北上深租下一些房子,改造成小隔間,你也可以賺錢了。


只是不管是不是利好,不管是北京、上海還是深圳、廣州,該租房的還是得租房,該買房的還是得買房。只有當持有房子不再成為我們成家立業(yè)的必要條件時,這一觀念才能漸漸得以扭轉(zhuǎn)。(本觀點僅供參考,不構(gòu)成投資建議)(中金在線綜合中國政府網(wǎng)、央視新聞、央視財經(jīng)、中國新聞網(wǎng)、天天說錢(ID:liuxb0929)


國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見


國辦發(fā)〔2016〕39號


各省、自治區(qū)、直轄市人民政府,國務(wù)院各部委、各直屬機構(gòu):


實行購租并舉,培育和發(fā)展住房租賃市場,是深化住房制度改革的重要內(nèi)容,是實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標的重要途徑。改革開放以來,我國住房租賃市場不斷發(fā)展,對加快改善城鎮(zhèn)居民住房條件、推動新型城鎮(zhèn)化進程等發(fā)揮了重要作用,但市場供應(yīng)主體發(fā)育不充分、市場秩序不規(guī)范、法規(guī)制度不完善等問題仍較為突出。為加快培育和發(fā)展住房租賃市場,經(jīng)國務(wù)院同意,現(xiàn)提出以下意見。


一、總體要求


(一)指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中全會以及中央城鎮(zhèn)化工作會議、中央城市工作會議精神,認真落實國務(wù)院決策部署,按照“五位一體”總體布局和“四個全面”戰(zhàn)略布局,牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念,以建立購租并舉的住房制度為主要方向,健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。支持住房租賃消費,促進住房租賃市場健康發(fā)展。


(二)發(fā)展目標。到2020年,基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系,基本形成?;?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系,基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系,推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。


二、培育市場供應(yīng)主體


(三)發(fā)展住房租賃企業(yè)。充分發(fā)揮市場作用,調(diào)動企業(yè)積極性,通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提高住房租賃企業(yè)規(guī)?;?、集約化、專業(yè)化水平,形成大、中、小住房租賃企業(yè)協(xié)同發(fā)展的格局,滿足不斷增長的住房租賃需求。按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進消費結(jié)構(gòu)升級的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2015〕85號)有關(guān)規(guī)定,住房租賃企業(yè)享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。


(四)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務(wù);鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品住房;引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。


(五)規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)。充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用,提供規(guī)范的居間服務(wù)。努力提高中介服務(wù)質(zhì)量,不斷提升從業(yè)人員素質(zhì),促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。


(六)支持和規(guī)范個人出租住房。落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策,鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為,支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。

 

三、鼓勵住房租賃消費


(七)完善住房租賃支持政策。各地要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施,引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過租房解決居住問題。落實提取住房公積金支付房租政策,簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證,享受義務(wù)教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務(wù)。


(八)明確各方權(quán)利義務(wù)。出租人應(yīng)當按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務(wù),保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi),出租人無正當理由不得解除合同,不得單方面提高租金,不得隨意克扣押金;承租人應(yīng)當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施,并按時繳納租金。


四、完善公共租賃住房


(九)推進公租房貨幣化。轉(zhuǎn)變公租房保障方式,實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房,政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度,結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況,合理確定租賃補貼標準。


(十)提高公租房運營保障能力。鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作(PPP)模式,將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理,不斷提高管理和服務(wù)水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等專業(yè)技術(shù)人員,凡符合當?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準入條件的,應(yīng)納入公租房保障范圍。


五、支持租賃住房建設(shè)


(十一)鼓勵新建租賃住房。各地應(yīng)結(jié)合住房供需狀況等因素,將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模,并在年度住房建設(shè)計劃和住房用地供應(yīng)計劃中予以安排,引導(dǎo)土地、資金等資源合理配置,有序開展租賃住房建設(shè)。


(十二)允許改建房屋用于租賃。允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格應(yīng)當按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租,改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施,必須確保消防設(shè)施完好有效。


六、加大政策支持力度


(十三)給予稅收優(yōu)惠。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人,給予稅收優(yōu)惠政策支持。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策,對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務(wù),適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn),允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結(jié)合個人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關(guān)費用扣除問題。


(十四)提供金融支持。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則,向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點。


(十五)完善供地方式。鼓勵地方政府盤活城區(qū)存量土地,采用多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項目用地以招標、拍賣、掛牌方式出讓的,出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。


七、加強住房租賃監(jiān)管


(十六)健全法規(guī)制度。完善住房租賃法律法規(guī),明確當事人的權(quán)利義務(wù),規(guī)范市場行為,穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本和合同網(wǎng)上簽約,落實住房租賃合同登記備案制度。


(十七)落實地方責(zé)任。省級人民政府要加強本地區(qū)住房租賃市場管理,加強工作指導(dǎo),研究解決重點難點問題。城市人民政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責(zé),要建立多部門聯(lián)合監(jiān)管體制,明確職責(zé)分工,充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用,推行住房租賃網(wǎng)格化管理。加快建設(shè)住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺,推進部門間信息共享。


(十八)加強行業(yè)管理。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)住房租賃市場管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作,要會同有關(guān)部門加強住房租賃市場監(jiān)管,完善住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員信用管理制度,全面建立相關(guān)市場主體信用記錄,納入全國信用信息共享平臺,對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。公安部門要加強出租住房治安管理和住房租賃當事人居住登記,督促指導(dǎo)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及其他管理單位排查安全隱患。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工,依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營活動。


各地區(qū)、各有關(guān)部門要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義,加強組織領(lǐng)導(dǎo),健全工作機制,做好宣傳引導(dǎo),營造良好環(huán)境。各地區(qū)要根據(jù)本意見,研究制定具體實施辦法,落實工作責(zé)任,確保各項工作有序推進。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部要會同有關(guān)部門對本意見落實情況進行督促檢查。

 

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