營業(yè)稅時期，房地產企業(yè)在預收房款時，即達到營業(yè)稅納稅義務時間，在不動產所在地申報繳納營業(yè)稅。營改增后，房地產企業(yè)預收房款，未達到增值稅納稅義務時間，只是需要在不動產所在地預繳增值稅。但如果對預收款開具了發(fā)票，則達到了納稅義務發(fā)生時間，需要在機構所在地申報增值稅，當然現在很多地方政策對預收房款要求不開發(fā)票不申報等，這個要注意賬務處理是不同的。最終確認收入時，還需要計提增值稅，如何即反應業(yè)務實質，又帳表相符，賬務核算又簡便易行，就此筆者談談自己的觀點。以一般納稅人房地產企業(yè)選擇一般計稅方式為例：
1、預收房款111萬元，并開具發(fā)票
借：銀行存款 111
貸：預收賬款——已開票 111
2、在不動產所在地預繳增值稅
借：應繳稅費——未交增值稅 3（111÷1.11×3%）
貸：銀行存款 3
文件依據： （國家稅務總局2016年第18號）
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
3、在機構所在地申報
借：其他應收款——預繳稅款 11（111÷1.11×11%）
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額） 11
文件依據：財稅2016年36號文件規(guī)定，納稅義務發(fā)生時間，先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。開具了發(fā)票，應在機構所在地申報增值稅。
說明：對于房地產企業(yè)預收款，現在很多地方政策，一般要求不開具發(fā)票，或者開具零稅率發(fā)票，或者只預繳稅款不申報，這些情況下，就不需做以上分錄，后續(xù)也不需沖銷上述分錄。而是待達到納稅義務一并申報時賬務處理。本文主要涉及在預收房款開具發(fā)票申報時對重復計稅的賬務處理。
說明，這里的“其他應收款”科目，是筆者個人的建議。原因是如果沖減預收賬款，則將預收賬款沖成不含稅價，一是不好對賬，二是非常容易混亂，這也是在實踐中的經驗教訓。當然也可選擇適合自己企業(yè)的處理方式。
4、取得進項稅2萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（進項稅額） 2
貸：應付賬款等 2
5、轉出未交增值稅
借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅） 9（11-2）
貸：應繳稅費——未交增值稅 9
說明：房地產企業(yè)在預收房款開具發(fā)票時，即達到了增值稅納稅義務時間，筆者認為此時即可計算扣除預收房款對應的土地款，為行文簡便，土地扣除放在后面一起處理，結果是一致的，特此說明。
6、繳納增值稅
借：應繳稅費——未交增值稅 6（9-3）
貸：銀行存款 6
共應繳納增值稅=11-2=9萬元；預繳了3萬元，補繳了6萬元，合計繳納9萬元，核對相符。
7、實現收入，假設房款為333萬元。
借：應收賬款 333萬
貸：主營業(yè)務收入 300
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額） 33
借：預收賬款——已開票 111
貸：應收賬款 111
說明：預收賬款和應收賬款互相沖銷，是筆者個人的建議，主要是因為之后需要沖銷因預收房款重復計提的增值稅，按照預收賬款的余額可以有一個核對的關系。
8、土地款差額扣除
計算的可以差額扣除的土地款為33.3萬元。
借：應繳稅費——應交增值稅（營改增抵減的銷項稅額） 3.3（33.3÷1.11×11%）
貸：主營業(yè)務成本——土地成本 3.3
9、沖銷重復計提的增值稅
借：其他應收款——預繳稅款 -11
貸：應繳稅費——應交增值稅（銷項稅額） -11
可借鑒以下公式：
應沖銷的稅額=（預收賬款期末余額-預收賬款期初余額）÷1.11×11%
=（0-111）÷1.11×11%=-11
如果預收賬款（已開票）期末余額大于期初余額，說明應補提增值稅。
說明：雖然收入為300萬元，銷項稅額為33萬元，但開具發(fā)票只能開具222萬元（333-111），銷項稅額為22萬元。因之前已經開具了111萬元的發(fā)票。申報表中的銷項稅額為22萬元，賬務上的銷項稅額也是22萬元，帳表相符。
10、轉出未交增值稅
借：應繳稅費——應交增值稅（轉出未交增值稅） 18.7（33-11-3.3）
貸：應繳稅費——未交增值稅 18.7
繳納增值稅：
借：應繳稅費——未交增值稅 18.7
貸：銀行存款 18.7
統(tǒng)算：應納增值稅=銷項稅33-進項稅2-土地扣除3.3=27.7萬元；
預繳增值稅3+補繳增值稅6+繳納增值稅18.7=27.7萬元
核對相符。
