不動產(chǎn)融資性售后回租“營改增”后政策

不動產(chǎn)融資性售后回租業(yè)務(wù)在“營改增”前一直沒有關(guān)于流轉(zhuǎn)稅的明確文件規(guī)定，卡寶寶小編一直關(guān)注著。目前，隨著各種“營改增”文件的陸續(xù)出臺，卡寶寶小編竭力搜索著文件中的關(guān)鍵詞，頭昏腦脹之余，比照有形動產(chǎn)融資性售后回租的相關(guān)規(guī)定終于有了收獲，但總體感覺是“已然漸晰難釋懷 ”。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱36號文） 附：《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》（以下簡稱36號文注釋）規(guī)定：租賃服務(wù)，包括融資租賃服務(wù)和經(jīng)營租賃服務(wù)，歸屬于“現(xiàn)代服務(wù)”。按照標的物的不同，融資租賃服務(wù)可分為有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和不動產(chǎn)融資租賃服務(wù)。融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅（注：按“貸款服務(wù)”稅目）。

而之前的《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知 》（ 財稅〔2013〕106號，以下簡稱106號文，5月1日起廢止） 附：《應(yīng)稅服務(wù)范圍注釋》（以下簡稱原注釋）規(guī)定：有形動產(chǎn)租賃，包括有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)經(jīng)營性租賃，歸屬于“部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”——從附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)銷售額的規(guī)定可以看出，106號文實際將有形動產(chǎn)融資性售后回租界定為有形動產(chǎn)融資租賃。

再說說“難釋懷”：新文件與舊文件相比，有兩種不同：一是銷售額表述不同。對不動產(chǎn)融資性售后回租銷售額用“不含本金”表述但未細說，而舊文件對有形動產(chǎn)融資性售后回租銷售額用“扣除本金”表述且規(guī)定了扣除憑證；二是是否有優(yōu)惠政策。新文件沒有不動產(chǎn)融資性售后回租優(yōu)惠規(guī)定，而舊文件對有形動產(chǎn)融資性售后回租有超稅負返還的優(yōu)惠規(guī)定。

36號文附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》：經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額?！⑽匆?guī)定如何不含本金，是否須要憑據(jù)。

而106號文附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》：經(jīng)中國人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，以收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額?！?guī)定了如何扣除本金，憑啥扣：試點納稅人提供融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。融資性售后回租服務(wù)中向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，以承租方開具的發(fā)票為合法有效憑證。

106號文將有形動產(chǎn)融資性售后回租界定為有形動產(chǎn)融資租賃，適用稅率17%.符合條件的提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)，在2015年12月31日前，對其增值稅實際稅負超過3%的部分實行增值稅即征即退政策?！敦斦?國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規(guī)定此優(yōu)惠按照《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅〔2013〕106號）第二條有關(guān)規(guī)定適用的增值稅實際稅負超過3%部分即征即退政策，在2016年1月1日至4月30日期間繼續(xù)執(zhí)行。36號文附件3：《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》延續(xù)了此政策，更加明確對符合條件的提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的有形動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)和有形動產(chǎn)融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

而36號文將融資性售后回租納入 “貸款服務(wù)”征稅，適用稅率為6%，征收率為3%，目前對不動產(chǎn)融資性售后回租無任何稅收優(yōu)惠規(guī)定，一般計稅方法和簡易計稅方法稅負差距較大，很可能增加一般納稅人稅負。

卡寶寶小編的建議：不動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)其銷售額不含本金雖不是扣除，仍須借鑒有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，以承租方開具的發(fā)票為扣除有形動產(chǎn)價款本金的合法有效憑證，希望盡快明確這一點；不動產(chǎn)融資性售后回租與有形動產(chǎn)融資性售后回租相比，同樣的業(yè)務(wù)實質(zhì)，只是標的物不同，稅收政策差異竟如此之大，應(yīng)盡快出臺類似有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)超稅負返還的過渡優(yōu)惠規(guī)定，以利于行業(yè)的健康發(fā)展，有效發(fā)揮稅收的中性原則。