近年來屢屢被傳停貸的開發(fā)貸，可以說是涉房貸款中的“弱勢群體”。
相對于按揭貸款，同為涉房貸款的開發(fā)貸的規(guī)模要小很多，且資產(chǎn)質(zhì)量確實也相形見絀——部分國有大行開發(fā)貸的不良貸款率超過了2%。
商業(yè)銀行對此的態(tài)度是“抓大放小”，增強(qiáng)對行業(yè)龍頭企業(yè)的支持，對中小房企則愈發(fā)謹(jǐn)慎；而券商分析師則提醒，在房企競爭的3.0時代，與資金使用效率高度相關(guān)的周轉(zhuǎn)率才是核心競爭力。
開發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量分化
大行不良貸款率較高
今年中期，上市銀行開發(fā)貸的資產(chǎn)質(zhì)量分化明顯。披露了開發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量的三家國有大行開發(fā)貸不良貸款率均超過了2%，甚至最高達(dá)到2.26%。
當(dāng)然，并非所有上市銀行開發(fā)貸的不良貸款率都較高，股份制銀行披露出來的數(shù)據(jù)要好得多：興業(yè)銀行該項指標(biāo)為0.62%，中信銀行為0.07%，浦發(fā)銀行為0.28%，招商銀行為1.07%。
不過，僅四家國有大行合計的開發(fā)貸余額就達(dá)到了2.58萬億元，而25家A股上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款
合計為4.68萬億元，四大行的開發(fā)貸占比約為55%。
“開發(fā)貸主要資金來源是國有大行，國有大行的資產(chǎn)質(zhì)量和態(tài)度毫無疑問是最關(guān)鍵的；部分股份制銀行最近幾年對待開發(fā)貸的熱情雖然有所上升，但是基數(shù)較小，影響力有限”，某股份制銀行人士對《證券日報》記者表示。
由于開發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量承壓，銀行對于客戶的選擇自然愈加謹(jǐn)慎，在原有白名單的基礎(chǔ)上，對行業(yè)龍頭進(jìn)行傾斜。
某股份制銀行華南地區(qū)分行行長曾對《證券日報》記者表示，該分行低不良貸款率（低于0.2%）的秘訣之一就是“聚焦‘三優(yōu)一特’公司客戶，即優(yōu)質(zhì)上市公司、大優(yōu)企業(yè)、大優(yōu)項目以及區(qū)域特色，推進(jìn)名單制管理和開發(fā)”。
地產(chǎn)龍頭“秀恩愛”
銀行借款仍是主渠道
對于市場各方對于房企的融資能力有著可謂超乎尋常的關(guān)注，被銀行青睞的龍頭上市房企也樂于主動在財報中披露自己穩(wěn)健的融資結(jié)構(gòu)以及較為劃算的融資成本。此外，已經(jīng)獲得而尚未使用的授信也是房企對于自己流動性寬松的佐證。
保利地產(chǎn)表示，公司憑借出色的業(yè)績表現(xiàn)和良好的企業(yè)信譽，與各大金融機(jī)構(gòu)建立了長期、穩(wěn)定的合作關(guān)系。在傳統(tǒng)銀行融資上，公司發(fā)揮央企優(yōu)勢，不斷鞏固銀企合作關(guān)系。截至目前，公司銀行貸款授信額度3297億元，剩余未使用額度1925億元，與此同時，公司新獲取銀行貸款平均融資成本僅為4.66%，顯著低于行業(yè)可比公司。
中糧地產(chǎn)表示，公司將銀行借款作為主要資金來源，報告期內(nèi)公司獲得銀行授信349.29億元，已使用168.34億元（含銀行保函等），未使用180.95億元。
金地集團(tuán)擁有多樣化的融資渠道，包括銀行借款、發(fā)行債券和中期票據(jù)等。截至2017年6月末，公司有息負(fù)債合計人民幣413.93億元，其中，銀行借款占比為53.31%，債券占比為44.51%，其他借款占比為2.18%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.48%。
對于央企或優(yōu)質(zhì)房企而言，銀行信貸的優(yōu)勢遠(yuǎn)不僅在于體量，最重要的優(yōu)勢實際上是價格。事實上，對于商業(yè)銀行來說，為了爭奪優(yōu)質(zhì)客戶，開發(fā)貸的價格已經(jīng)幾近成本價。
中國國貿(mào)也表示，截至報告期末，公司獲得銀行機(jī)構(gòu)授予的長期信用額度為28億元，其中尚未使用的信用額度為19.6億元。今年上半年，該公司長期借款的利率區(qū)間為4.41%-4.90%（與2016年持平，低于2015年）。
此外，《證券日報》記者同時注意到，目前貸款基礎(chǔ)利率LPR已經(jīng)長時間保持在4.3%，該指標(biāo)是基于報價銀行自主報出的最優(yōu)貸款利率計算并發(fā)布的貸款市場參考利率。部分央企和國企背景的上市房企顯然能夠達(dá)標(biāo)“最優(yōu)企業(yè)”，融資成本自然不會偏離LPR太遠(yuǎn)。
毛利率水平
足以覆蓋融資成本
企業(yè)的融資償還能力顯然與其賺錢能力有關(guān)。如果單純從房企行業(yè)的平均毛利率水平來看，確實能夠較為輕松的覆蓋其向銀行貸款的融資成本。
世茂股份表示，2014年-2016年以及今年第一季度，該公司主營業(yè)務(wù)毛利率分別為41.40%、36.31%、35.84%及34.72%。不過，公司也表示，不排除毛利率受到未來銷售土地價格、勞動力成本、融資成本等成本上升以及宏觀政策調(diào)控等因素的不利影響。
萬科則表示，上半年其結(jié)算毛利率為24.8%，較2016年同期提高7.2個百分點。
即使上市房企毛利率水平不盡相同，但是據(jù)本報記者了解，絕大多數(shù)上市房企今年中期的毛利率也在20%以上，足以覆蓋利率大約在4%-10%之間的銀行借款成本。
凈資產(chǎn)收益率懸殊
七成房企不足5%
此外，一位中介機(jī)構(gòu)人士對本報記者表示，除了毛利率以外，判斷房企融資性價比的重要因素還應(yīng)該包括凈資產(chǎn)收益率，換句話說，如果房企融資后資產(chǎn)的利用效率能夠遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行貸款成本，那么其融資行為的有效性可以獲得加分，保持合理的凈資產(chǎn)收益率也是回報股東出資以及向銀行展示償債能力的最佳方式之一。
同花順數(shù)據(jù)顯示，上市房企今年中期的加權(quán)凈資產(chǎn)收益率在-52%至31%之間，可謂相差十分懸殊。其中，龍頭房企的加權(quán)凈資產(chǎn)收益率大多在6%左右，除了華夏幸福以外，均未超過10%。不過，與銀行不同，上市房企該項指標(biāo)的波動率較高。
房貸競爭3.0時代
周轉(zhuǎn)率為核心
事實上，除了基礎(chǔ)財務(wù)數(shù)據(jù)以外，項目開發(fā)周期對于房企的融資成本和承壓能力而言也是至關(guān)重要，甚至可能關(guān)系到房企未來的核心競爭力。
金地集團(tuán)中報顯示，盡管其具備較強(qiáng)的項目運作能力以及較為豐富的項目運作經(jīng)驗，但如果項目的某個開發(fā)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，可能會直接或間接地導(dǎo)致項目開發(fā)周期延長、成本上升，存在項目預(yù)期經(jīng)營目標(biāo)難以如期實現(xiàn)的風(fēng)險。
中糧地產(chǎn)、華夏幸福等公司也紛紛表示，其營業(yè)周期通常從購買土地起到建成開發(fā)產(chǎn)品并出售收回現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為止的期間，該營業(yè)周期通常大于12個月。
長江證券研報指出，時代變遷，房企核心競爭力不斷切換：1.0是土地為王時代；2.0是杠桿為王時代，房企通過多渠道融資并囤積土地，追求高杠桿并享受地價重估的高毛利；3.0是周轉(zhuǎn)為王時代，房企核心競爭力是運營能力。研報指出，在3.0階段，房企由提升資金杠桿轉(zhuǎn)為提升資金效率，即高周轉(zhuǎn)經(jīng)營，代表指標(biāo)為開盤周期、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率。在這一階段，一方面資金環(huán)境收緊導(dǎo)致融資成本上升，另一方面房企資金杠桿基本上用足，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力轉(zhuǎn)為提升運營能力實現(xiàn)高周轉(zhuǎn)，從財務(wù)指標(biāo)上體現(xiàn)為開盤周期加快、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率提升、存貨周轉(zhuǎn)率的提升。
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