由于銷售商品房從預(yù)售收款到最終準(zhǔn)確計(jì)算房款的時(shí)間跨度較長(zhǎng)，而營(yíng)改增前后所繳稅款的稅種由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅，主管稅務(wù)局也由地稅機(jī)關(guān)變?yōu)閲?guó)稅機(jī)關(guān)，筆者認(rèn)為，我們應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，客觀、合理的來(lái)看待此問(wèn)題。
如果是整套房退售，造成退款，按“營(yíng)改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營(yíng)業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的營(yíng)業(yè)稅”辦理，是可行的。
但是，因面積差造成的這種小額退款，不同于一般整套商品房退售的退款。如果某套房實(shí)測(cè)面積比預(yù)售面積小了0.5平方米，應(yīng)退款2,000元，難不成要納稅人跑去地稅局退100元營(yíng)業(yè)稅？如果面積差更小，退款及稅款更少呢？
退款及退稅還不是大問(wèn)題（大不了，這100元稅款不要求退了），關(guān)鍵是由此情形需重新開具發(fā)票的問(wèn)題，原預(yù)售時(shí)開的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，營(yíng)改增后又部分開了增值稅發(fā)票，現(xiàn)在發(fā)生上述情形，需要重新開具發(fā)票。
而且很多地方為避免“一套房產(chǎn)、多張發(fā)票”的問(wèn)題，行業(yè)慣例是將該套房的總銷售款最后開一張總發(fā)票，這種情況怎么辦？如果機(jī)械的按照“可按規(guī)定開具增值稅發(fā)票并申報(bào)繳納稅款，原已繳納的營(yíng)業(yè)稅款應(yīng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還”來(lái)處理，我想這會(huì)是個(gè)大問(wèn)題。
案例1：甲房地產(chǎn)公司2015年9月收取張先生預(yù)售房款1,000,000元并已開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。2016年6月份交房，按實(shí)測(cè)面積，銷售該套房應(yīng)收售房款998,000元。該房地產(chǎn)公司如何重新開具發(fā)票？難道到地稅去要求把原按1,000,000元繳納的營(yíng)業(yè)稅全部退還，再按998,000元申報(bào)繳納增值稅，再開具998,000元的增值稅發(fā)票？
案例2：乙房地產(chǎn)公司2015年9月收取陳女士預(yù)售房款900,000元并已開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。2016年5月收取預(yù)收款100,000元預(yù)繳了增值稅并開具增值稅發(fā)票。6月份交房，按實(shí)測(cè)面積，銷售該套房應(yīng)收售房款998,000元。該房地產(chǎn)公司如何重新開具發(fā)票？難道到地稅去要求把原按900,000元繳納的營(yíng)業(yè)稅全部退還，還是按需退款2000元占在地稅和國(guó)稅繳稅的比例去地稅申請(qǐng)退稅？然后再按998,000元申報(bào)繳納增值稅，再開具998,000元的增值稅發(fā)票？
如果按“發(fā)生退款等情形需重新開具發(fā)票的，應(yīng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還原已繳營(yíng)業(yè)稅，再按規(guī)定開具增值稅發(fā)票并申報(bào)繳納增值稅”來(lái)機(jī)械的執(zhí)行，還真得按上述所說(shuō)的操作。這是不是也太不實(shí)際了？更何況，房地產(chǎn)公司只是退了2,000元預(yù)售款，卻要地稅局按原收取的全部預(yù)售款（案例1的100萬(wàn)元，案例2的90萬(wàn)元）退還全部營(yíng)業(yè)稅，好像也不符合規(guī)定吧？如案例1，預(yù)售房款1,000,000元中只是退了2,000元，還有998,000元并沒(méi)有也不可能退，地稅局又怎么可能按1,000,000元退還營(yíng)業(yè)稅？
即使對(duì)于上述情況，在最后開具總發(fā)票時(shí)，將以往開具的營(yíng)業(yè)稅發(fā)票作廢，既然作廢了就視為未開發(fā)票，本著“不重復(fù)征稅”的原則，按照“已繳納營(yíng)業(yè)稅未開具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票”來(lái)處理，對(duì)全額開具開具增值稅普通發(fā)票，不再征收增值稅，也還存在一個(gè)時(shí)限問(wèn)題，也應(yīng)在2016年12月31日前開具增值稅普通發(fā)票。但是，實(shí)務(wù)中，很多房地產(chǎn)公司是不可能在年底前全部實(shí)現(xiàn)完成交房的，加上收款時(shí)間等原因，在2017年才交房（實(shí)測(cè)面積）、收訖全部房款、開具發(fā)票等流程的，又該怎么辦？
房地產(chǎn)企業(yè)這種因最后實(shí)測(cè)面積差引起的極小金額的退款，不同于一般企業(yè)的銷貨退回的退款。因此，筆者建議，對(duì)于因交房時(shí)實(shí)測(cè)面積差造成的小額退款及退稅，特別是作廢原營(yíng)業(yè)稅發(fā)票，重新按實(shí)測(cè)面積及實(shí)收房款開具增值稅發(fā)票，應(yīng)有一個(gè)實(shí)用的、靠譜的處理辦法。
在已出臺(tái)的各地區(qū)的地方指引或回復(fù)中，筆者比較贊成以下兩地的方法。但感覺(jué)還欠缺對(duì)換開總發(fā)票的處理辦法，不知能否再接再厲？期待中
